Construction modulaire : l’assurance décennale s’impose-t-elle aux loueurs ?

La souscription d’une assurance décennale peut-elle être exigée des loueurs de modules, par leurs clients notamment ? Afin de épondre à cette question et pour affirmer sa doctrine en fournissant aux professionnels de la location de solutions modulaires des arguments utiles à la défense de leurs intérêts, le syndicat professionnel des Acteurs de la Construction Industrialisée et Modulaire (ACIM), précise le contexte réglementaire.

L’ACIM a fait appel à des juristes spécialisés dans le droit de la construction afin de rappeler le cadre juridique de la location de modules, excluant la soumission à la responsabilité décennale du simple loueur. Il est précisé que :

La location entraine la délivrance d’un bien sans en transférer la propriété. Le loueur de module conclut un contrat de location de bien et non un louage d’ouvrage. Ce contrat porte principalement sur la mise à disposition d’une chose et non sur la réalisation d’un travail. Par ce contrat le loueur transfère temporairement la jouissance sur la chose, mais conserve la propriété sur les modules. L’action en responsabilité décennale est attachée à la qualité de maître d’ouvrage ou de propriétaire ; le locataire des modules en est donc privé ;

La location de modules est une opération de type mobilière. Par nature, les modules loués pour une durée limitée ont vocation à pouvoir être désinstallés et transportés, ce qui exclut l’ancrage permanent au sol et la qualification d’immeuble ou d’ouvrage.  Les catégories des quasi-ouvrages et des EPERS conduisent à soumettre certains meubles à la responsabilité décennale. Même si ces catégories devaient concerner les modules, cela ne suffirait pas à entrainer l’application de la responsabilité décennale en raison de l’absence de louage d’ouvrage et de la qualité de locataire et non de propriétaire du preneur.

Contrat de louage

Ainsi sauf hypothèses contractuelles particulières, les loueurs de modules ne sont pas – au regard du droit positif – soumis à la décennale et à l’obligation d’assurance y attachée. S’y opposent en particulier : l’absence en principe de contrat de louage d’ouvrage portant sur les modules, la propriété sur le module revenant au bailleur, le preneur n’ayant qu’un droit de jouissance et le caractère meuble des modules. En cas de désordres dans les modules loués, le locataire ne peut qu’engager la responsabilité contractuelle du bailleur, notamment sur le fondement de ses obligations de délivrance et de réparation de la chose.

Afin de se prémunir notamment d’une soumission à une garantie qui pourrait résulter d’un engagement contractuel et qui dépasserait la responsabilité légale du bailleur, il est recommandé de soumettre la relation entre le loueur de module et son client à des conditions contractuelles adaptées. L’ACIM a développé des conditions générales de location de constructions modulaires, en phase avec le cadre légal rappelé dans la présente note et réduisant le risque de débat ou d’hésitation concernant l’application des garanties constructeurs.